如果公民負(fù)債過(guò)多，法院會(huì)拍賣他們的房產(chǎn)籌集資金。房屋買賣合同是指買賣雙方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂的房屋買賣協(xié)議。接下來(lái)，小編為您介紹房地產(chǎn)拍賣流程的相關(guān)法律知識(shí)。

房地產(chǎn)拍賣流程。

一、房地產(chǎn)拍賣流程。

拍賣前，查封房屋。

拍賣前，對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。

第 一次拍賣(拍賣房地產(chǎn)應(yīng)在拍賣前15天公布)

1.投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在拍賣前向人民法院提交保證金。申請(qǐng)執(zhí)行人參加投標(biāo)的，可以不提前繳納保證金。保證金金額由人民法院確定，但不得低于評(píng)估價(jià)格或者市場(chǎng)價(jià)格的5%。

2.人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣前五天通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在拍賣日到場(chǎng)。

3.拍賣時(shí)無(wú)人投標(biāo)或者投標(biāo)人最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)的，申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以拍賣規(guī)定的保留價(jià)接受拍賣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將財(cái)產(chǎn)交還債務(wù)。

第二次拍賣

無(wú)人投標(biāo)或者投標(biāo)人最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)再次拍賣。

第三次拍賣

對(duì)于第二次拍賣仍在拍賣的房地產(chǎn)或其他產(chǎn)權(quán)，第三次拍賣應(yīng)在60天內(nèi)進(jìn)行。

變賣

人民法院應(yīng)當(dāng)自第三次拍賣結(jié)束之日起七日內(nèi)發(fā)布變賣公告，申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受房地產(chǎn)抵債的。自公告之日起60日內(nèi)，買受人不愿意以第三次拍賣的保留價(jià)購(gòu)買該財(cái)產(chǎn)，并申請(qǐng)執(zhí)行人。其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵消債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)并將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但可以對(duì)該財(cái)產(chǎn)采取其他執(zhí)行措施的除外。

所有權(quán)轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人之日起轉(zhuǎn)移。法院通常需要出具裁定等，到房屋所在地的交易中心辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

所謂保留價(jià)，是指出賣人在委托拍賣時(shí)提出的最高拍賣價(jià)格達(dá)不到該價(jià)格時(shí)停止拍賣的價(jià)格，是出賣人維護(hù)自身利益的保障手段。拍賣保留價(jià)是指拍賣標(biāo)的拍賣成交價(jià)格應(yīng)達(dá)到的最低價(jià)格基數(shù)。司法拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)格。拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)格確定；未評(píng)估的，參照市場(chǎng)價(jià)格確定，并征求有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)。第 一次拍賣時(shí)，人民法院確定的保留價(jià)格不得低于評(píng)估價(jià)格或者市場(chǎng)價(jià)格的80%；如有拍賣，可酌情降低保留價(jià)格，但每次降低的金額不得超過(guò)上次保留價(jià)格的20%。

二、買拍賣房有什么風(fēng)險(xiǎn)？

房屋原所有背景。

眾所周知，司法拍賣房屋基本上是由于債務(wù)人不能履行到期債務(wù)，被債權(quán)人起訴，查封抵押財(cái)產(chǎn)，最終被法院強(qiáng)制拍賣。目前，大部分投資失敗。資本鏈斷裂或高利貸流失，如果業(yè)主遵守業(yè)務(wù)投資失敗，性格可靠良好，但如果原業(yè)主因?yàn)楦呱渑诨蚝谏鐣?huì)背景臨時(shí)跑，那么你通過(guò)法院拍攝他的房子，如果遇到不合理的流氓，回到你家找你麻煩。會(huì)計(jì)，那么你就會(huì)很麻煩。一般情況下，法院不會(huì)明確告訴你原業(yè)主的身份背景和房屋被迫拍賣的具體原因，法院也不會(huì)24小時(shí)呆在你家里保護(hù)你。如果遇到這樣的流氓，真的是雞狗不安。

戶口問(wèn)題

雖然房子是你拍的，但原房主的戶口不能遷出。

長(zhǎng)期租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)《物權(quán)法》等法律，如果租賃在前面，抵押在后面，原租賃合同在拍賣后繼續(xù)有效。但一些惡意逃廢債務(wù)的人會(huì)長(zhǎng)期簽訂租賃合同，甚至10年.20年。所以如果你拍賣了這種有租賃合同的房子，買了之后，因?yàn)槌凶馊说拇嬖?，你還是搬不進(jìn)去。更有甚者，有人一開(kāi)始說(shuō)沒(méi)有租賃。拍賣后，租賃合同突然出現(xiàn)，或者突然有人住在里面，拒絕騰退，你就麻煩了。

補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。

營(yíng)業(yè)稅個(gè)人所得稅房屋契稅必須由買受人繳納，水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠的，由買受人自行承擔(dān)，應(yīng)考慮。

三、購(gòu)買拍賣房需要注意哪些問(wèn)題？

(一)解決產(chǎn)權(quán)處理是否存在瑕疵。確認(rèn)所購(gòu)房屋是否具備完全產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件；同時(shí)，需要了解房屋產(chǎn)權(quán)的使用壽命、面積和稅費(fèi)。

（2）對(duì)計(jì)劃購(gòu)買的房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地考察，除了了解房屋的建筑面積、戶型、布局、方向是否合適、配套水、電、氣是否齊全、房屋結(jié)構(gòu)、外觀質(zhì)量、物業(yè)管理水平及周邊環(huán)境外，更重要的是查詢物業(yè)是否有拖欠的水費(fèi)、電費(fèi)、管理費(fèi)、維修資金等。

(三)房屋內(nèi)的附屬設(shè)施，如一些家具、家電等，應(yīng)明確這些附屬物與拍賣物業(yè)的關(guān)系。

購(gòu)買拍賣房地產(chǎn)有哪些注意事項(xiàng)？

做好財(cái)政預(yù)算。

購(gòu)買拍賣的房產(chǎn)需要一次性付款，涉及的金額巨大，必須事先準(zhǔn)確判斷自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

如果你想申請(qǐng)貸款，這個(gè)過(guò)程非常麻煩，需要支付擔(dān)保公司的大量擔(dān)保費(fèi)，這些事情必須提前理解。

2.提前了解市場(chǎng)情況。

拍賣房地產(chǎn)的購(gòu)買需求足夠謹(jǐn)慎，仔細(xì)調(diào)查市場(chǎng)，做出準(zhǔn)確判斷。小編從很多案例中發(fā)現(xiàn)，很多購(gòu)房者在購(gòu)買拍賣房產(chǎn)后發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值不高，這是不明智的。方式有風(fēng)險(xiǎn)，買賣要謹(jǐn)慎。

3.參與拍賣所需的技能。

提前做好財(cái)政預(yù)算，提前了解房地產(chǎn)，并有類似的估價(jià)。了解自己的可承受范圍，超出可承受范圍堅(jiān)決不舉牌，必須冷靜謹(jǐn)慎，不受環(huán)境影響。

一般來(lái)說(shuō)，以拍賣價(jià)格出售的房地產(chǎn)很少，所以在參與拍賣時(shí)，不僅要看拍賣價(jià)格，還要詳細(xì)調(diào)查和了解標(biāo)的物的地理位置、市場(chǎng)租金和市場(chǎng)價(jià)格。

拍賣前詳細(xì)了解房地產(chǎn)情況，如物業(yè)管理處是否有欠管理費(fèi)、水電費(fèi)等。

在計(jì)算成本時(shí)，我們必須計(jì)算交易稅，因?yàn)榻灰锥愐彩且粋€(gè)很大的數(shù)字。